住んでいるマンションの不動産会社からアナウンスがありました。
住宅ローン借換でお得になるケースがありますよ っと。
顧客へのアフターケアサービスってやつですかね。
数年前に借り換えて、現在の金利が変動で1.275%。
つい最近、フラット３５の金利もチェックしてて、だいたい1.3%くらいだったので
まぁ自分は今のままで大丈夫だな って思っていました。
でもちょいと気になって「住宅ローン 借り換え」で検索してみたら・・・
変動金利が0.5%を下回っている だと。。。。
これは大変だ ってことで現状の確認と借換の効果検証をやってみました。
ローンの切り替えってＦＰの試験問題でも出題されてますね。
しかし、これは演習ではない。
計算シート作って、サイトの情報を熟読して、なんだかんだで半日くらい使いました。
団体信用生命保険は込みだけど内容が薄かったりと、よく読むと安いけど疾病保障がないなども見つかりました。
まずは現状の確認
借り換えを検討するにあたり、考慮したい点は以下優先度順に３つ
② コストパフォーマンス向上
③ 疾病による返済保障はつけるかどうか
金利上昇のリスクを数値で検証してみました。
現状のままで金利上昇リスクがMAXで発動した場合
返済額に対して25%アップだとこんな感じになりました。
月々のローン返済額が約2万円アップは大きいですし、この先も恐怖が続きます。
いきなりこんなに上がることはないかもしれませんが、回避したいリスクです。
選択肢の多さからりそな銀行さんの商品で検証してみました。
まずは変動金利、疾病保証なしのプラン①
月々4200円軽減、総返済額 約82万削減？
金利安っ！って思ったら団体信用生命保険は死亡と高度障害のみでした。
以下、借入金は①と同じ
これに疾病のリスク回避を入れたのがプラン②
月々2100円余裕、総返済額 約38万削減？
次に20年固定金利1.1%
（住宅ローンは当初借り入れ期間より期間を延ばせないとのこと）
固定金利、疾病保障なしのプラン③
月々1400円増加、総返済額 約38万増加
最後に固定金利、疾病保障ありのプラン④
月々3900円増加、総返済額 約84万増加
ということで 選択肢は５つとなりました。
１．現状のまま借り換えせず（金利上昇リスクあり）
今回の借り換えの優先度を考慮すると
① 変動金利の金利上昇リスク回避・・・1× 2× 3× 4○ 5○
② コストパフォーマンス向上・・・1△ 2？ 3？ 4× 5×
③ 疾病による返済保障はつけるかどうか・・・1○ 2× 3○ 4× 5○
結果、全てが改善！というプランは作成できませんでした。
仮に安心な５(金利上昇リスク回避、コスパ悪化(80万)、疾病保障あり)を選択した場合は、
約40万で金利上昇リスク回避を買う、さらに約40万で疾病リスク回避を買う ということになる。
疾病リスクは年齢とともに上昇するが、返済額は減っていく。
以上のことから４(金利上昇リスク回避、コスパ悪化(40万)、疾病保障なし)を選択したいと思います。
コスパは少し悪化しますが、一番の金利上昇リスクを回避を優先で。
日々健康に気を付ける！だけでは疾病は回避できませんが、そうなった時に返済できる余裕がある見込みなら保障ナシ、ないなら保障アリを選択といったところでしょうか。
疾病リスクについては医療保険等も併せて検討していきたいと思います。
